优质土地入市占比减少 广深土地成交量收窄
2020年7月，南京、宁波、东莞等多城市先后收紧调控，多个二线城市也从供应端发力减缓优质土地入市节奏，以降低地市热度。在此影响下，全国土地市场成交呈现量价齐跌格局，溢价率也延续上月下降势头，连续两月环比微降。
然而，在优质地块入市减少之下，房企对优质地块的竞争也进一步升级。如本月上海有多宗区位比较优越的地块都经过了百轮以上的竞拍才成交，其中虹口嘉兴街道和杨浦江浦社区地块更是先后刷新了年内成交单价最高纪录，溢价率也基本都在20%以上，竞拍热度十分高。
01
市场走势
供应、成交规模双降
地价因优质土地成交减少而环比下滑
供应方面，由于各城市供地节奏调整，本月全国土地市场挂牌量也因此受到影响，较上月明显降低。据CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性土地供应总建筑面积为26463万平方米，较上月减少了一成，同比也下跌了8%。就各能级城市表现来看，一线和三四线城市土地供应量均较上月有所收缩，二线城市的土地挂牌量则环比上涨，其中西安、长沙、宁波等城市的挂牌量均在300万平方米以上。
成交方面，受近两月土地供应减少影响，全国土地市场成交量在7月出现下滑趋势，这也是今年春节后土地成交量首次出现下滑。具体来看，据CRIC统计数据显示，成交建筑面积降至23528万平方米，环比减少了9%，同比也微降2%。各能级城市成交量也均不敌上月，其中一线城市环比降幅最大，高达19%，主要是由于广州和深圳土地成交量明显收窄所致。
价格方面，由于多个热点二三线优质土地供应占比明显下滑，本月平均地价出现结构性下跌，降至2863元/平方米，和上月相比下降了4%，但仍高出去年同期水平一成左右。各能级城市表现各异，其中一线城市在北京、上海多宗稀缺优质宅地集中入市成交的拉动下，地价较上月明显上涨，涨幅高达63%；二线城市则由于多个热点城市如南京、宁波等主力供地区域向郊区等非热点区域转移，因此成交均价较上月明显下滑，降至4528元/平方米，环比下降了11%；三四线城市也因无锡、东莞等高地价的热点三四线成交量明显减少影响，平均地价回落至2000元/平方米以下，本月平均楼板价为1911元/平方米，环比下滑了10%。
02
市场热度
热点城市优质土地入市占比减少
溢价率延续上月下滑趋势
市场热度方面。自6月中央多次提及“房住不炒”以来，南京、宁波等热点城市先后收紧调控表态控地价，热点二三线城市也逐渐将主力供应区域由市中心核心板块逐渐向新城、郊区等非热点板块转移。在此影响下，7月份溢价率延续上月的下滑趋势，降至16.1%。不过，从近一年溢价水平来看，本月土地成交溢价率仍在高位，主要是受北上等少数热点城市多宗优质土地高溢价成交的支撑。
分能级城市来看，各能级城市表现不一。其中，一线城市本月平均溢价率为16.3%，较上月增加8.3个百分点，主要受北京和上海均有高总价的优质地块出让带动，其中上海尤为突出，虹口北外滩和杨浦江浦均有超优质宅地成交，楼板价均超8万元/平方米，溢价率分别为28%和38%，使得一线城市溢价率明显上扬；二线城市中，仅有南宁一城溢价率超25%，福州、宁波等城市市场热度较上月有不同程度的下滑，加之青岛和天津依旧底价成交，市场热度相对较低，因此整体溢价率小幅下滑，降至12.9%；三四线城市，由于徐州、常州、无锡、嘉兴等城市本月高溢价地块频频涌现，本月热度再度上升，溢价率升至18.8%的高位。
土地流拍方面。据CRIC重点监测的城市来看，由于多个城市土地供应量缩减，本月流拍幅数也较上月明显减少，土地流拍率也因此降至6.8%。从流拍土地类型来看，商办地块的前景仍然不容乐观，包括广州、西安、合肥等在内的热点城市均有此类型的土地流拍。
03
重点地块
北上优质地块大量入市
上海月内两度刷新年内最高单价纪录
虽然大部分城市减少了优质土地的供应，但北京、上海、杭州等热度较高的城市仍有多宗优质土地入市。这些地块多为位置优越的住宅用地，配建也比较少，综合素质较高，吸引了多家房企前来竞拍，最终成交溢价率也基本都在20%以上，竞拍热度比较高；仅有少数地块如南京建邺沙洲街道地块、佛山南海地块等因配建要求较多而最终底价成交。
在上述地块中，市场关注度最高的当属上海内环内的两宗稀缺优质宅地。这两宗地分别位于杨浦江浦社区和虹口嘉兴区街道，成交楼板价均在8万元/平方米以上，价值极高，最终由金隅和招商蛇口分别竞得。值得一提的是，这两宗地先后刷新了5月份由合生创展拿下的北京丰台分钟寺宅地创下的年内成交土地最高单价纪录，成为年内成交单价最高的土地。
总结：结合7月份土地市场供求及价格走势来看，本月土地市场各方面较二季度均有不同程度的“降温”。一方面，本月成交量价较上月有所下滑，土地供应量也降至2020年3月以来的最低点；同时，受政策收紧及热点二线城市优质土地成交占比下滑的双重影响，溢价率也连续两月下跌。
接下来，鉴于中央严控地价房价，地方调控升级的大环境不会改变，预计优质地块入市比例将进一步下滑，下月成交规模和溢价率也预计有继续有所回调。不过，优质土地特别是核心区位优质宅地的竞争将会更加激烈。7月份上海、宁波、北京、徐州等城市迎来了多宗地百轮竞拍的高热度，足以表明房企对于核心地段的拿地机会仍然十分关注，未来在优质土地入市占比下滑下，竞争将会进一步加剧。
来源：克而瑞地产研究
